Về chúng tôi Tư vấn đầu tư Quản lý tài sản Ấn phẩm đầu tư Blog
2020-02-12

FIDT STOCK PICKING - IDC

Tại mức định giá này, P/B xấp xỉ 4.0x lần, tức giá trị tài sản gấp 4 lần giá trị sổ sách. Khuyến nghị MUA cổ phiếu IDC với vùng giá 30 – 31, upsize 50% so với vùng mua.

512x512 70d407ff101fb5c4f477bb74d0d5ffca ai 1

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

  • IDC là một trong những Tổng công ty phát triển KCN với li thế quỹ đất khng lồ, hơn 3.000 ha đã đang và sẵn cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 60%, tập trung vào các khu vực trọng điểm phủ sóng cả nước.
  • Tuy nhiên, do về cơ cấu cổ đông khi Bộ Xây dựng nắm 36%, cùng 2 đối tác chiến lược là Bitexco 22.5% và SSG – Tập đoàn tư nhân hàng đầu Việt Nam (22.5%) nên hoạt động qun trvà các kế hoạch kinh doanh chưa đạt kvng so vi tiềm năng. Chúng tôi cho rằng, sau khi không còn vướng đến yếu tố vốn Nhà nước, IDC sẽ cất cánh với sự linh hoạt đến từ yếu tố tư nhân, quỹ đất rộng và nguồn lực được tối ưu hóa.

KẾT LUẬN

  • Chúng tôi đưa ra mức định giá IDC quanh 45.000 đồng/cp dựa trên phương pháp định giá TÀI SẢN và P/B, benchmark với NTC, SIP với quy mô tương đương và hiệu quả kinh doanh đang ngày càng cải thiện khi về chính thức về chủ mới. Tại mức định giá này, P/B xấp xỉ 4.0x lần, tức giá trị tài sản gấp 4 lần giá trị sổ sách. Khuyến nghMUA cphiếu IDC vi vùng giá 30 31, upsize 50% so với vùng mua.
  • Ngoài ra, động lực tăng giá trong ngắn hạn của IDC liên quan chặt chẽ đến hoạt động chuyển quyền sở hữu và repo cổ phiếu cổ phiếu này trong tương lai để M&A doanh nghiệp này từ phía Bộ Xây Dựng.

BREAK DOWN

1. Quỹ đất IDC phát triển nằm tại các khu vực trọng điểm kinh tế. Có thể kể tới:

  • KCN Nhơn Trạch 5 (Đồng Nai) 309.4 ha,
  • KCN Mỹ Xuân A (BR – VT) 358.3 ha,
  • KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 Mở rộng (BR – VT) 1.000 ha,
  • KCN Nhơn Trạch 1 (Đồng Nai) 392 ha,
  • KCN Kim Hoa (Vĩnh Phúc), 50ha,
  • KCN Quế Võ 2 (Bắc Ninh), 119.6 ha,
  • KCN Cầu Nghìn (Thái Bình), 44 ha,
  • KCN Hữu Thạnh (Long An), 524.1 ha,
  • KCN Mỹ Xuân B1 (BR – VT), 212 ha,

1

Tổng diện tích khai thác là hơn 3.000 ha, với chu kỳ thuê đến 2053 – 2062, tỷ lệ lấp đầy mới vào khoảng 50%, tức là còn khoảng 1.500 ha sẵn sàng cho thuê theo từng nhu cầu cụ thể của khách hàng, từ Bắc tới Nam.

2

Dự án tiềm năng nhất của IDC nằm ở KCN Hữu Thạnh và Phú Mỹ 2 mở rộng, với tổng chi phí xây dựng dở dang lên tới 2.400 tỷ đồng. Cùng với đó là BĐS Khu dân cư và các dự án xử lý nước, rác thải đi kèm tạo nên hệ sinh thái khép kín

2. Kết quả kinh doanh chưa tương xứng với tiềm năng

Doanh thu sau 3 Quý 2020 có phần suy giảm nhẹ, đạt 3.356 tỷ đồng đến chủ yếu từ kinh doanh điện suy giảm nhẹ. Trong khi doanh thu đến từ cho thuê đất KCN tăng trưởng chậm, và chưa tương xứng với tiềm năng, lũy kế 3 Quý chỉ đạt 491.5 tỷ đồng. Dựa trên việc ghi nhận doanh thu cho thuê tầng KCN phân bổ theo từng năm, thì có thể thấy đất thương phẩm cho thuê mới mà IDC thực hiện được trong 2020 là không đáng kể.

3

Từ đó, Doanh thu giảm 5.5% so với cùng kỳ năm 2019, tuy nhiên, do một số chính sách về thuế không còn ưu đãi bắt đầu từ 2020 trở đi, nên Thuế phải nộp tăng 50% so với cùng kỳ, IDC nộp 75.5 tỷ đồng, nguyên nhân trực tiếp dẫn tới LNST giảm đến 34.7% chỉ đạt 213.7 tỷ sau 3 Quý 2020.

4

3. Lợi suất vốn thấp và kỳ vọng sẽ cải thiện mạnh mẽ trong trong tương lai

Dựa trên các yếu tố về nguồn lực và tiềm năng từ việc thay đổi chủ sở hữu mới, chúng tôi cho rằng IDC sẽ thay đổi diện mạo mới từ 2021 với việc tận dụng tốt nguồn lực, cơ sở hạ tầng và thúc đẩy bán hàng một cách hiệu quả để nâng cao lợi nhuận, từ đó cải thiện ROAA và cả ROEA trong tương lai.

5

Cho năm 2020, LNST thuộc về công ty mẹ IDC dự phóng đạt 340 tỷ, EPS forward 2020 đạt 1.133 đồng, Bookvalue 12.000 đồng. Với giá cổ phiếu IDC đang giao dịch quanh 28.500 đồng, P/E là 25.6x và P/B là 2.38x.

Nguồn: FIDT Research